松茂御城二期（宗地号：A612-1285）位于深圳市光明区凤凰街道松白路与高墩南路交会处，由深圳市松茂房地产集团有限公司、深圳市凤凰塘尾股份合作公司开发建设。

　　项目总占地面积约45352.06㎡，总建筑面积约309784.95㎡，项目分一二期开发，集住宅、公寓、商业于一体，满足文化、生活方式多层次需求。

　　二期总建筑面积207405.75㎡。计容积率建筑面积162134.67㎡，其中住宅建筑120250㎡，商业建筑12900㎡，配建的公共设施8580㎡，包括9班幼儿园、社区健康服务中心等。不计容积率建筑面积45271.08㎡，包括公用设备用房、公共停车库，机动车停车位（地上/下）361/1187个，非机动车停车位450个 。

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　　松茂御城二期位于光明玉塘街道塘尾片区，处于光明科学城 一心两区 规划的核心辐射范围。科学城已集聚 23 个重大科创载体，包括全球首个合成生物研究设施、鹏城云脑 Ⅲ 等国之重器，吸引 59 名院士、3000 余名高层次人才及近 8000 名科研人员入驻。项目所在的塘尾片区被纳入 13 号线重点城市更新单元，规划建设 383 万㎡TOD 综合体，目标打造国际一流的产城融合示范区。这种战略级区位使其成为承接科学城人才居住需求的第一梯队。

　　项目距离在建地铁 13 号线 站可达光明中心区，9 站直达南山科技园，45 分钟覆盖深圳湾口岸。远期规划中，13 号线 号线（规划）进一步强化区域交通网络，形成深莞科技创新走廊的黄金节点。这种轨道交通优势使其成为南山、福田外溢购买力的重要承接点。

　　项目自身配建 9 班幼儿园，小学学区划入光明区排名前三的教科院实验小学，初中学区包含深圳中学光明科学城学校二初中部。周边规划的深圳实验学校塘尾第一学校（54 班九年制）预计 2026 年开学，将提供 2520 个优质学位。这种从幼儿园到初中的 1 公里教育圈，使其成为光明西部教育资源最密集的楼盘之一。

　　项目与明湖城市公园仅一路之隔，步行可达茅洲河碧道、鹅颈水湿地公园等生态配套。社区采用围合式布局，容积率 4.55 低于光明新房平均水平，绿化率 40%，中高楼层可俯瞰公园景观。这种 公园 + 社区 的双生态体系，在光明中心区新房中极为罕见。

　　主力户型为 82-120㎡三至四房，折后单价 3.46 万 /㎡起，总价 280 万起，较光明中心区 5 万 + 均价低 30% 以上。户型设计上，82㎡三房实现三开间朝南，得房率达 100%（含赠送面积），88㎡三房主卧套房设计，客厅 3.6 米开间，实际使用率超 90%。这种高性价比使其成为光明西部刚需上车的首选。

　　项目获国家绿色建筑二星级认证，采用 Low-E 中空玻璃、同层排水系统等节能环保技术，建筑能耗较传统住宅降低 30%。社区配备智能安防系统、全屋智能家居，支持手机远程操控灯光龙8long8、空调等设备，智能化程度领先区域竞品。这种科技赋能的居住体验，满足高净值人群对品质生活的追求。

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　　光明科学城正处于 设施建设 - 人才集聚 - 产业转化 的关键阶段。2025 年，合成生物、脑科学产业集群估值已突破 430 亿元，预计 2030 年将形成千亿级产业规模。随着中山大学深圳校区、深圳理工大学等高校的人才输送，未来 5 年科学城将新增 15 万高端就业人口，直接催生住房需求。松茂御城二期作为科学城西部唯一在售新盘，将优先承接这部分居住需求。

　　项目所在的塘尾片区旧改已启动，规划建设集高端住宅、商业综合体、产业研发于一体的 TOD 新城。其中，薯田埔旧改（176 万㎡）将引入华润万象系商业，预计 2030 年前后建成。随着旧改推进，区域城市界面将从目前的城中村 / 厂房混合形态，升级为现代化都市景观，彻底改变 西光明 的传统认知。

　　光明区响应深圳 分区放开限购 政策，非深户购房社保要求从 5 年缩短至 1 年，首套房首付比例降至 15%，房贷利率低至 3.15%。同时，科学城人才可享受最高 120 万元购房补贴，叠加非永居买家税费减免政策，显著降低购房门槛。这种政策组合拳将持续激活区域楼市。

　　13 号线通车后，预计将带动塘尾片区房价上涨 15%-20%。参考光明中心区楼盘（如星河天地）在 6 号线% 的历史数据，松茂御城二期高层单位单价有望突破 4.2 万 /㎡。深圳实验学校塘尾第一学校开学、明湖公园升级完成等利好，将进一步强化价值支撑。

　　随着塘尾 TOD 综合体、薯田埔万象商业的建成，区域商业能级将从社区底商升级为区域级商业中心。参考龙华红山 6979 商业开业后周边房价涨幅 30% 的案例，预计 2030 年项目单价可达到 5.5 万 - 6 万 /㎡。同时，科学城产业集群产值突破千亿，将推动租金水平提升至 60-80 元 /㎡，租金回报率稳定在 4%-5%。

　　13 号线北延至东莞松山湖后，龙8官网手机登录入口项目将成为深莞科技创新走廊的核心节点。参考广州南沙蕉门板块在地铁 18 号线 年房价翻倍的经验，预计 2035 年项目单价有望突破 8 万 /㎡，成为光明科学城的价值标杆

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　　松茂御城二期正处于 价格洼地 与 价值兑现期 的交汇点，其六大购买价值构建了坚实的价值底盘，而科学城的发展红利、地铁通车、龙8官网手机登录入口旧改升级等多重利好，将推动其成为光明西部最具升值潜力的楼盘之一。对于具备长期持有能力的投资者，当前 3.46 万 /㎡的价格提供了极佳的入场时机；对于自住客群，其教育、交通、生态的综合优势，使其成为光明西部性价比最高的置业选择。